银行心中有账：房贷九折才保本七折不可能
央行、银监会联手发布房贷新政，房地产刺激由此前的放松限购加码至放松限贷，市场随之沸腾。
10月10日前后，建行、工行、农行等各大银行纷纷表态支持房贷新政。然而，本报记者对多家银行进行房贷调查，“首套房贷利率七折”仅为市场一厢情愿的狂欢，银行由于资金成本压力目前根本做不到，此外二、三套松贷还需进一步确认。一面是市场兴奋过度，一面是“主角”银行冷静有余，房地产松贷救市在半推半就中艰难前行。
一家股份制银行副行长告诉本报记者，房贷相对其他贷款业务不赚钱，利率打折甚至可能亏本。房贷新政在加大放贷力度方面效果明显，但房贷利率价格实际下调空间有限。如果因新政导致房子价格上涨，购房者成本甚至有可能还会增加。
“七折”可望不可及
近日，各家银行认领房贷政策纷纷出面表态，市场一片欢呼与兴奋。
10月9日，建行率先站出来回应：对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。具体操作由各地分行掌握。
工行也称，工行将认真贯彻执行，对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。农行则称，在优先满足居民家庭首次购买普通商品房贷款需求的基础上，积极支持改善型住房信贷需求……
国庆节前，央行、银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，重申首套房利率下限为7折，大幅降低二套房的首付比例，并允许放行三套房以上的房贷。这令市场一下子想到了2009年，那时为救楼市首套房贷也是7折。
10月10日，本报记者从建行深圳分行一位房贷经理处了解到，“首套贷款利率9.7折，之前买房只要贷款还清即按第一套算。”
同日，招商银行深圳某支行个贷负责人告诉本报记者，“首套仍是基准利率，最低可以申请到9.5折，但是有条件，需存够房贷月供12倍资金、期限一年。”
认贷不认房已经在各大银行实施，但是首套房贷7折下限成为摆设，目前银行连9折都未能突破。
国有大行和较大的股份制银行一如继往支持房贷，在额度上一直坚持放行。本报记者了解到部分中小股份制银行早已不做房贷业务了，因为不满足房贷的“低利率”，其资金配置至收益更高的中小企业贷款上去。一般来说，房贷利率在7%以下，而中小企业贷款利率至少在10% 以上。
房地产救市取消限购、限贷，甚至为降低购房成本鼓励银行利率打折。然而，由于银行的经营成本使然，购房利率优惠政策坠入虚名。“房贷7折不可能！因为9折才能保本，最多就是9.5折了，那还得是金卡客户。达到7折的客户，要超牛才行！”一位银行业人士告诉本报记者，银行不可能做免费服务，现在各家银行都COPY央行的新政表态，但是下限7折根本达不到。
光大证券银行业研究员王剑称，房贷利率折扣不会太大，预计 7折不可能见到。目前银行资金成本在 4%左右，再加上业务费用、拨备费用等，按 6%左右发放信贷才有利可图（即 9 折左右），因此房贷大打折扣的可能性不大。
目前，银行五年期以上基准贷款利率为6.55%，如果房贷利率7折则为4.585%。银行五年期存款利率为4.75%，如果执行首套房贷7折下限，其利率亏损为0.165%，此外银行还有人力、消耗资本等各种成本。
上述招行深圳某支行个贷负责人则称，央行给的是指导性意见，并未强求执行，且首套利率7折是下限，具体利率打折要看各家银行自己执行的情况。
2009年，很多首次购房者享受了7折房贷利率优惠，“那时房贷7折，是因为贷款放不出去，4万亿刺激政策，上面催着你放贷款，额度太多用不完，必须要用完，所以客户流水很少都可以贷款买别墅。”上述银行业人士称，今非昔比，目前仍是稳健运行的货币政策，货币发行量M2增速只有12%-13%，房贷额度在新政方面不会有太大松动，利率价格也不会有太大的变化。
2009年，4万亿投资计划上马，货币发行量增速M2接近30%，“铁公基”纷纷上马，房贷优惠政策加码刺激。对比可以看出，此次央行房贷新政，更多只是房地产在极端调控之后回归正常，房贷利率优惠难有大的突破。
新政在博弈中前行
“对于银行来说，没有想象中的那么坏，也没有预期的那么乐观。”上述银行业人士称，房贷新政对于银行净利润的影响不大，一是银行不会大规模加码房贷，二是不会大幅度调降房贷利率。
王剑认为，受宏观形势影响，银行目前仍处于风险释放期，不良贷款持续暴露，这使银行在企业信贷方面趋于谨慎，风险偏好下降，倾向于将信贷投向低风险领域，个人住房贷款是相对稳妥的选择，“但由于此前二套房贷款限制仍然较严，使银行无法大规模开展此类业务。”
新政往往都是在利益博弈中推向前行，招行金融市场部高级分析师刘东亮则称，7折房贷利率不大现实，但在政策指引下房贷利率有所下调将是一定的，同时二套房首付比例的大幅降低，将刺激刚需及改善型需求的释放，持续利好地产销售。
假设地产行业明年年中进入新一轮景气周期，但景气度很难与上一轮相比，“此次对地产行业的刺激并不如2009年那么强烈，同时人口结构、地产行业自身也面临新的特征。”刘东亮认为今非昔比。显然，银行没有大量的新增货币来刺激，也不可能有大打折扣的利率来加码。
央行房贷新政出来，国庆节后房地产股暴涨，甚至部分还出现涨停的壮观景象。银行股则表现冷淡，随后几天均在1%上下的涨跌幅纠缠。在资本市场中，银行业的两大担忧仍横亘，坏账进一步暴露，预期降息对净利造成拖累。
“银行预计未来降息，对业绩有影响，但没有想象中大。经过近两年的调整，银行业务结构与以前已不太一样了，其中理财、非标、投行这些业绩贡献越来越大。”上述银行业人士表示。
无论是前期对中小企业、三农的定向降准，还是对房贷放松甚至首套房利率重申7折，甚至未来预期的降息，银行在救助实体经济的同时，也是在救助自身。
