对话
张大伟：本轮市场走势消化了过去2年积累的刚需
对话方：中原地产首席分析师张大伟
北青报：为什么这些政策集中在“930”前后特别是国庆假期这几天释放？
张大伟：从各地全面出台政策看，基本都是前期房价涨幅较高城市。从出台政策的城市特点看，可以判断，未来还有多个城市会出台条款政策。最后有可能将有15-20个城市参与本轮楼市调控。
北青报：哪些城市楼市可能会最先出现回调？
张大伟：从房价走势看，这一轮上涨得太迅速，投资需求太集中，所以导致很多城市都有回调的可能性，但从可能性来说，依然是越核心区域、越核心城市越难跌。这是因为银行对这些区域的信贷支持最大。
北青报：就某个城市而言，哪些房子投资风险较大？
张大伟：从过去的历史看，房价上涨最快的区域叠加公共设施不完善的区域，一旦市场降温，会出现投资客的踩踏效应，比如一线城市的辐射区，投资房产，最关键的不是看纸面上赚了多少钱，要看能不能变现。
北青报：今年以来，各地频繁拍出高价地，这些高价地会被影响吗？
张大伟：全国在2016年出现了210宗高价地地块，这些高价地在限价及降温的楼市下，很可能出现群体性烦恼。
北青报：全国密集出台楼市新政，现在有声音认为是房价已经到了一个拐点，你怎么看？
张大伟：房价上涨的涨幅拐点到了，想跌价依然看信贷，你可以观察货币基金“余额宝”的收益率，如果持续上升，那么房价的拐点也快了；如果平稳，房价短期不会跌。
北青报：投资客是不是该卖了？
张大伟：是。12月美联储是否会加息将决定中国信贷政策，而且如果加息，那么这一轮市场爆发基本就可以判断到顶了。
北青报：刚需人群现在入手是否合适？
张大伟：买房看两个指标，有学区有地铁，对于刚需来说，这两类房产依然可以买。大户型这一次被全国“围剿”，调控针对投资投机很明显。如果是换房的，连环单需要注意控制交易时间。
北青报：中国房地产的周期轮还在吗？
张大伟：认同现在很多人说的大周期未结束的观点，因为中国存在户籍城镇化率和实际城镇化率之间接近一个亿人口的差额，也就是说，这些人已经生活在城市，但没有城市房产。高房价是影响落户的最主要原因。本轮市场走势的爆发很大程度上，消化了居民储蓄和过去2年积累的刚需，所以有短期调整的必要。
