主持人:2011年，房地产板块受调控政策的影响频频走低，而近期温总理再次提出促房价合理回归。对于房产板块2012年的走势，两位老师怎么看？

    侯志春：基本我们分析股票的人都愿意分析房地产，因为房地产与我们的货币政策环境是紧密相关的。那么，我们看到2011年整个房地产调控、货币紧缩的力度还是延续了2010年的态势。房价在今年尤其是从去年四季度到今年一季度，房价逐渐下行的一致预期逐渐形成，目前呢，投资者也是在质疑房地产投资机会有没有到来。我们还是要重申一下自己的观点，房地产的基本面和房地产股是两个问题。因为股票往往是由于预期来决定它的股价，而现在发生的事事实上已经被市场解读了。

    这两年甚至三年也就是2009年以来，房地产板块股票的走势实际上和基本面是不一致的。房价是从2009年下半年出现了快速的上涨，到2010年一季度尤其是4月份“国十条”推出以后，政府开始对房地产进行一定的调控。再看房地产股票，从2009年3季度已经开始见底回落了，到现在实际上是两年半的时间，一直趴在底部，投资机会是比较小的。

    近期我们看到，当房价下降的一致预期逐渐形成以后，我们却看到房地产股票还是比较坚挺的。比如招保万金这样龙头型的房地产企业股价不但没有下跌，反而出现了一定程度的上涨。这就说明了我们对房地产股票的投资不能简单地从基本面来判断，更多的还是要依据未来的预期。这个预期是什么呢？可以从两个方面来看：

    首先来看基本面，房子和股票有一个相似的特征：购买者往往是追涨杀跌的，一旦股价上涨或房价上涨的时候，老百姓都愿意买房子或股票；而房价一旦下跌了，大家都愿意持币观望。这是就形成了一个恶性循环，也就是需求进一步萎缩以后导致了供给的增大，供需失衡房价可能会出现进一步的回落。从近期市场数据来看，房价下降的一致预期正在形成，而政策面没有任何的放松。

    从房价的整个基本面来看，我们认为房价是有可能出现一定程度的回落的。伴随国家保障房建设，供给有所增加，在需求上由于限购等政策导致投资性需求大幅萎缩之下，整个市场的供需会出现阶段性的失衡，这是从短期来看。从长期来看，我们认为政府不会允许房地产板块或者说房地产行业出现崩溃趋势的，毕竟房地产作为国家的支柱产业，不是是政府投资拉动GDP的重要因素，同时也是拉动消费的重要环节。因为房地产行业的产业链密集，从上游的钢铁、水泥、基础设施建设设备，到下游的建材、家电等一系列的行业都将产生影响。因此，我们判断房地产的未来发展方向将产生变化。比如它的行业集中度会逐渐提高，商品房、保障房两条腿走路的市场机制有望形成。因此，从房地产整个行业未来发展来看，城市化进程还将继续，房地产的需求依然还在，从这个角度来说，政府也不愿意过多的管制，不愿出现“一管就死一松就乱”的状况。市场有望在未来一段时间发生积极性的转变。

    其次，从房地产股票来看，它主要是基于未来预期的。因此，房地产板块我们认为，一旦房价出现一定程度的回落之后，政策有可能发生适度转变。在政策已经到了最悲观的程度，很有可能逐渐放松的趋势下，房地产股票它的最悲观预期已经过去了。虽然说房地产股票在短期内不是最好的介入时机，但从中长期来看，房地产股票还是具备一定的投资机会的。

    主持人：对于这个问题，王老师怎么看？

    王冀湘：实际上过去十年房地产行业的大发展，导致了整个行业的鸡犬升天，什么样的公司都会被炒起来，这在2007年的一轮牛市中特别明显。现在呢我们能看到房地产在调控政策中泥沙俱下。实际上不同的公司应该有差别出来，好的公司和差的公司在估值上我们应该给予不同的水平。比如一些房地产龙头企业可以给予较高的估值水平，问题是这个水平高到哪个位置合适，实际上谁都不知道。在整个房地产调控，一直到房地产行业被大家公认为已经是一个健康行业，是一个漫长的过程。在这个调控的过程中，房地产板块它的估值会有不同的预期，不断地出现过高、过低和修正的过程，在这个过程中，房地产板块恰恰会有几次投资机会，这样的机会往往会出现在大家对它的估值特别低的时候。而现在，刚才侯老师也讲了，最悲观预期的时候已经过去了，也就是说这个时候是一个投资机会，但是，大不大还是值得商榷的。

    在具体的投资标的方面，在整个行业处于“冬天”的环境下，一些足够大的、足够好的尤其是体质足够好的公司，可能扛过这个“冬天”的可能性更大一些，这也是投资者值得选择的机会。

    主持人：也就是说，房地产板块的投资正如巴菲特所言：在大家最恐惧的时候，也就是估值降到最低的时候，从中线投资来说，可以选择一些行业龙头，像招保万金这样的能扛过这个“冬天”的股票。

    王冀湘：从这一点来看，我认为普通投资者应该关注哪些积极地因素在累积，从而推动投资者判断投资机会已经显现。我认为：

    第一，房价回落的幅度。第二，关注房地产成交量的变化。因为从2009年以来的货币环境实际上是宽松的。尽管2010年、2011年我们感受到了非常紧的货币环境，但实际上从信贷投放的角度来看，货币环境并不是特别得紧，只是和2009年想比，有了一个明显的收紧，导致货币供应量增速有一个明显回落。但实际上这里面有一个高基数的因素。这说明2009年、2010年、2011年三年来大规模的信贷投放之后，我们看到广义货币M2已经有2008年底的不到48万亿元增长到现在的85万亿这样一个总规模。

    这样的一个货币环境实际上意味着，在未来相当长的一段时间内，我们都可能要受到高通胀这样一个困扰。对于普通老百姓来说，房产作为一种不动产，在一定程度上它的保值功能还是存在的。也就是说，当房价回落到一个相对合理的区间时，需求自然就会出来。

    也就是说，支撑放假的源泉还是有的。因此，我还是建议投资者从成交量的角度去观察，一旦房地产的成交量见底或者企稳甚至会有所回升，这个时候房地产的投资机会可能已经来临了。